賃貸経営の一番のリスクは。。

賃貸経営を行うにあたって
リスクが心配だという方も

多いと思います。
事実物件を運営をするに

思いもよらない
トラブルが発生することが

よくあります。

弊社保有物件も
例外ではなくいろいろな

トラブルと日々格闘しております。

ざっとピックアップすると下記に
ようなことが起こります。

 

・家賃の滞納

 

・設備の故障

 

・経年劣化による雨漏り

 

もっとありますが大きく

分けるとこんなところでは

 

ないかと思います。

 

それでは順番に見ていきましょう。

①家賃の滞納
家賃滞納は物件を運営していくと
必ず出てきます。
ですが現状はあまり心配することは
ありません。

 

というのも現在は家賃保証会社
加入が義務付けられている物件が

ほとんどで例え入居者が家賃を

滞納していたとしても家賃保証会社が

入居者の代わりに大家さんもしくは
管理会社に家賃を代わりに支払ってくれます。

これを代位弁済といいます。
入居者の債権回収はこの家賃保証会社
が代わりに行ってくれるということです。

 

なので例え家賃滞納が発生したとしても
家賃保証会社の保証に加入しておけば
安心ということになります。

立ち退き交渉なども

やってくれる会社が多くなってきています。

 

②設備の故障

築年数が古い物件でよく起こります。

大きいところで行くとエレベーターの
部品交換、100万以上の費用がかかることが

ほとんどです。

 

あとは貯水槽がある物件だと
同様に備品交換などで多額の

費用がかかることがあります。

これらは建物全体の

問題になりますが

 

これに加えて各住戸において

設備の故障はよく発生します。

 

エアコンや給湯器
漏水建具の故障などなど。。

これらの問題は防ぎようが
ありません。

なので、あらかじめ起こるものだと
想定しておき余剰資金を蓄えておくことが

大事になってきます。

最後に経年劣化による雨漏り
雨漏りが起こってしまった場合は
大家の費用負担にて早急に修繕

する必要があります。

雨漏りなどは建物の本質的な
機能が欠けている状態となります。

したがって特約などで
「天井や屋根の修繕は借主の負担とする」

などの特約を結んでいたとしても
無効になりますので覚えておきましょう。

また一番怖いのは不具合を放置して
いたがために入居者がこれ以上住めない!!

っとなってしまった場合です。

こうなってしまった場合
引っ越し費用はもちろん

雨漏りによって家財などに
損害が発生してしまった場合

などはその損害も賠償しなければ
なりません。

また、火災保険について適用されるか
否かについてですが、

火災保険を使えるのは
原則として自然災害による

建物の損害の場合に限られます。

例えば

  • 台風で屋根瓦の一部が吹き飛ばされたところから雨水が漏れている。
  • 積雪のために雨どいが破損してそこから雨水が壁に染み込んでいる。
  • 突風で飛んできたものが壁に当たってひびが入ったところから雨水が漏れている。
  • 落雷が起きて壁が破損したところから雨水が染み込んでくる。

このような事態が起こった場合に、

火災保険を使って修理を行うことが

できると考えられています。

 

つまり、建物の経年劣化や施工不良、

換気口や通気口からの雨の吹き込みなど

 

によって雨漏りが発生している場合に

ついては、火災保険の補償の適用外となっているのです。

もちろん、度重なる自然災害によって

建物の一部が破損されていることも考えられます。

 

自然災害が起こったとき以外に、

建物の修理のために火災保険の

 

適用を申請したい場合は、

多少費用が掛かってでも

 

専門の業者に火災保険が適用と

なるかどうかを調査してもらうとよいでしょう。

まとめ

原則として大家には、

賃貸している建物に不具合が

あるときは必要な修理する義務がある。

 

建物の不具合を放置していることで

借主が何らかの損害を被った場合は、

大家が債務不履行による損害賠償責任を負うことがある。

 

建物の修理に火災保険が適用できるのは、

台風や落雷などの自然災害で天井や屋根、

外壁などが破損したことによって起こる事象のみである。

建物の構造に関わる部分に不具合が起こったときの修理費用は、

大家が負わなければならないことを知っておきましょう。

 

借り手がついている賃貸物件に不具合が起こった場合は、

できるだけ速やかに対応することが、さらなるトラブルを招かないコツです。

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